Divorce ou séparation que faire de son logement?

Les modes de vie ont profondément changé et le mariage ne fait plus vraiment recette. Union libre et Pacte civil de solidarité (Pacs) lui volent de plus en plus la vedette. Autant de statuts juridiques différents qui peuvent être lourds de conséquences lorsque la séparation survient.

Mariés : tout dépend du contrat

Le Code civil offre trois principaux régimes matrimoniaux : le régime de communauté réduite aux acquêts, le régime de la séparation de biens et le régime de la participation aux acquêts. Du choix qui sera fait dépendra l’étendue de la protection des époux en cas de divorce.

Communauté réduite aux acquêts

Depuis 1986, c’est le régime de tous les couples mariés qui ne font pas de contrat de mariage. Tous les biens acquis pendant le mariage avec les revenus de l’un, de l’autre ou des deux sont réputés communs. Chacun conserve cependant la propriété personnelle des biens acquis avant le mariage (héritage, donation…).

Il existe une variante de la communauté légale, la communauté universelle. Avec ce régime, c’est simple, le logement (comme tous les autres biens) appartient, à parts égales, à chacun des conjoints, même s’il a été acquis antérieurement au mariage, hérité ou reçu en donation. Le contrat peut toutefois prévoir, en cas de divorce, une clause de reprise des biens apportés dans la communauté par l'un des époux.

Le régime de la séparation de biens

Souvent conseillé lorsque l'un des conjoints exerce une activité libérale, le régime de la séparation de biens permet de faire la différence entre les biens que chaque époux détient avant mais aussi après le mariage. Chacun peut gérer son patrimoine comme il l’entend et n'a nul besoin de demander son consentement à l'autre pour en disposer à sa guise.

Mais attention, même si l'un est seul propriétaire de la résidence principale, il ne pourra pas la vendre sans l’accord de l’autre. En cas de séparation, il n’y a pas, en principe, de comptes à effectuer, le patrimoine de chacun étant bien identifié.

La participation aux acquêts

Durant le mariage chaque époux dispose de ses biens, comme dans le régime de séparation. Mais si le couple divorce, la liquidation des biens s’effectuera comme sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Autrement dit, si l’un s’est enrichi, l’autre en profitera puisque le patrimoine sera réparti de façon égalitaire entre les deux conjoints.

Le Pacs de plus en plus protecteur

Depuis le 1er janvier 2007, les pacsés qui achètent un logement sont automatiquement soumis au régime de la séparation de biens. Un régime tout à fait similaire à celui de la séparation de biens des couples mariés. Auparavant, les couples pacsés étaient automatiquement sous le régime de l'indivision. Aujourd’hui, tous les biens acquis antérieurement au Pacs restent la propriété de celui qui les a reçus, ceux acquis ensuite sont réputés indivis par moitié. Celui qui a payé plus que sa part n’a pas de recours contre l’autre.

Des droits réduits pour les concubins

Les concubins peuvent acquérir en indivision. Mais en cas de séparation, elle provoque souvent des conflits. Notamment lorsque l'apport de chacun des concubins n'a pas été clairement défini au départ. Si l'un apporte plus que l’autre, cela doit être indiqué dans l'acte et induire une créance. Sinon gare aux complications en cas de séparation.

En matière d'indivision, le Code civil (art. 815) est très clair : "Nul ne peut être tenu de rester dans l'indivision". Chacun peut donc imposer à l’autre la vente du bien. Et si l'un n’est pas d’accord, c’est le juge qui tranchera. Il n'est jamais simple de sortir d'une indivision. Une convention peut en assouplir les règles avec l'introduction de certaines clauses. Mais cela vaut surtout dans le cas du décès de l'un des concubins. A noter que la loi du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allégement des procédures (JO du 13.5.2009) assouplit les formalités de sortie de l'indivision qui ne pouvait jusqu'à maintenant être réalisée qu'à l’unanimité des indivisaires. Désormais, la dissolution de l'indivision est possible à la majorité des deux tiers.

Cette mesure vaut surtout pour les successions faisant intervenir de nombreux héritiers car, dans le cas d'un divorce, deux forces sont généralement en présence, chacune souvent détentrice de 50 % de la valeur du bien.

Une alternative : la SCI

Par rapport à l'indivision, la SCI (société civile immobilière) offre certains avantages pour les concubins mais coûte cher en frais de fonctionnement (comptabilité, assemblées générales…), s’agissant d’une société qui achète le logement au lieu et place des concubins. Ceux-ci en détiennent alors les parts à hauteur de leur mise de fonds.

En cas de séparation, la vente du logement peut plus facilement être évitée que dans le cadre de l'indivision. Il suffit de vendre ses parts. Encore faut-il trouver l'acheteur. Car, pour maintenir la SCI, il faut au moins être deux. A défaut, la dissolution de la société et la vente du bien sont inéluctables.

Dernière précision, dans une SCI, les décisions ne sont pas prises à l’unanimité mais à la majorité (ce qui favorise celui qui détient plus de la moitié des parts).